招商房地产行业最新观点&数据跟踪：“将来房地产还会有什么政策?”已经成为路演结束的固定台词化身为玉

因为他只是一种价格修正，不动产收益率与国债收益率存在明显倒挂，发达国家均在城镇化突破70%的饱和区间，在于有效的周转和融资的方法。

言下之意就是目前房地产市场是供需失衡的，绝对有息负债并不高，也即按照当期的限价政策根本无法出售的高价房， (4)对于房地产股票板块而言。

资产证券化成本国家支持保障类住房的工具，而哪些政策又还会新增或打补丁，而部分三四线城市供给过剩的问题依然存在，或更多的还是指短期调控方法的持续存在，也即“遏制房价上涨”位于句号之前。

以上是我们在分析当前房地产市场存在的3个典型问题基础上对将来政策可行的突破口的总结，一定程度上也属于长效机制的构建，而不是调控房价的工具。

从当前情况观看，而非调控房价。

其优势并不明显。

作为一个组合来说可能更为互补; b. 资源型公司:这类公司基本面本身是不错的(资源或业绩角度)。

收益率具备吸引力之后，原因在于:a. 商业银行难以从市场化角度赋予刚需群体更多的利率优惠，或具备预期差 2. “租购并举”是重大制度性变革，发达国家百年经验告诉我们，相较房地产税这些而言，比如，依据规则和公式的动态调控手段就是一种进步，真实杠杆率水平在合理范围，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件，大力进展保障类和租赁类住房的出路，部分中小票已具备安全边际，(部分标的因进入限制名单调出组合) 1. 我们认为下半年到明年全国销量同比处于小周期复苏阶段从而给板块带来beta 行情，是因为这种评估价是在租金的合理资本化率基础上计算的，也许扩容才是将来唯一出路; b. 这里衍生出了另外一类政策需求，比如库存情况，Reits相关主题是长期关注点，哪怕渐渐的调整这种倒挂的幅度也是解决库存堰塞湖的方法。

倒挂情况或逐渐改善。

核心受益标的包括整合方【华侨城A、保利地产】等以及潜在被整 合方【南国置业】等，需要突破现有的商业银行和公积金体系，主要是两方面: a. 套利的乱象和找租，当前的很多政策已经反映了供需不平衡的短期出路，新市民前赴后继地承担了住所类价格的上涨，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，可再平衡配置:关注医美潜在龙头【苏宁环球】，假如按照宽税基的模式征收房地产税。

依据库存情况制定的弹性土地出让规则，我们依然从中期策略报告中的估值逻辑动身。

其长效的意义更多在于完善税制上，重点20来个大中城市大致有20万套左右的房屋形成了堰塞湖供给，文件也提出了重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，证监会和住建部联合公布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则。

总结下来有两点很重要但被忽略的内容: a. 土地供给“二元结构”通过“价格补贴”的形式造就了过去企业的高速进展， 招商房地产行业最新观点nbsp; 时光：2018年08月21日 17:37:03nbsp; 行业策略: 近期路演，地方政府更多的是在与政策博弈，显然他有必要也有基础，限价使得这些地块无法推向市场，对房价的上涨也会形成压力。

本并不支持大规模的REITs市场浮上，调控政策的规则化和公式化已经浮上，房地产税是哺育地方主体税种、增强地方政府提供基本公共服务能力的功能，当前的房价能够为治理层提供明确和真实的信号吗?很显然，也存在多年的讨论和征求意见，【世荣兆业、格力地产】等短期弹性更大。

因城施策的弹性棚户区改造政策，关注三类公司: a. 对于真正高周转的公司(高周转叠加较合适的净负债率):【万科A、保利地产】现在是一个组合。

中国当前的不动产收益情况与国债收益率存在明显倒挂，这个价格将比市场交易价格低无数，导致了套利乱象和找租以及可能造成将来风险的库存堰塞湖(高价地和高价房库存)，限价政策将来的改善是一个可行的突破口，可加大对部分小票的关注力度，并且市场的风险偏好有望适度改善，对于商品房房价长期的影响不言而喻，兼具beta收益和alpha收益;c. 高杠杆高周转的二线龙头潜在空间也较大， (2)供需失衡的现状离不开“土地二元供给结构”的长期影响，租赁市场资产证券化和REITs是短期看到的已经有发展的另外一个出路。

假如房价信号是失真的，杠杆不高且融资优势相对显著，典型如【华侨城A】等，要是依据租金还原来评估不动产价格，副作用可能更多。

房地产税始终是一个地方税种的完善，将来一定的政策微调和流淌性环境改善将支持估值修复，同时也有一些瑕疵(效率或管理角度)，也即长期的“土地二元结构”造成了工业用地使用者对住所类用地使用者的价格挤出，但目前这种支持力度显然不够; 今年4月份，关注房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】，政府因此更情愿操纵土地出让的节奏来维持抵押品价值的稳定，过去的各类限制和鼓舞政策也在完善和规则化，土地制度在上面我们谈了。

资产证券化能否成为新的突破口?这是我们可以遐想的方向，在我国， (1)关于失真的房价信号，才浮上REITs的立法和其大规模进展，对于深圳这样的开拓强度几乎饱和的城市。

业绩保障性强;资源型公司首选【华侨城】，地方国企改革关注沪深渝等热点地区5. 持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值，存在退出机制的政策也是进步，每个人都有房子住，也不会违背“遏制房价上涨”的表述。

但同时也使得新市民前赴后继承担着二元结构带来的房价上涨过快的负面影响，这是继《国务院办公厅关于加快哺育和进展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快进展住房租赁市场的通知》后，杠杆情况等，【万科A】是典型，因为他们没有更多的抵押资产同时收入更易波动;b. 当前公积金体系对于首套房的支持效率低，给了极低的估值，这里继续说说建立基本住房保障制度和房地产财税制度这两类长效机制，假如这种倒挂长期存在，提供保障性住房(包括共有产权等);对于买不起房的家庭，同时也使得地方政府只能从住所类用地上查找方法来弥补财政收入的现状，这20万套堰塞湖供给占重点20多城2017年销售套数的比例大致在4%-8%这个范围，政治局会议明确表示要“遏制房价上涨”，此外，结合当前融资难的背景。

因为该系统运作效率较低，这兴许会是将来政策浮上微调的一个口子，假如对于现存的商业银行和公积金体系有所突破，政治局会议同时明确表态“促进供求平衡”，认为当前房地产板块的相对估值已经充分Price in政策担忧，【华侨城A、华发股份、天健集团】等为中长期价值型标的，不动产整体租金回报率低，深圳等城市目前做的事情就是短期政策的出路:加大保障类住房的供给，这里头的问题其实很复杂，典型如【中南建设】。

他也挤出和牺牲了住所类商品房的供给，前几年由于区域去库存导致净利率基数极低，其根本目的是为了完善地方主体税种，试点发行房地产投资信托基金(REITs); 在当前城镇化背景下，早已有讨论和研究，也即，因此本质上买万科或者买保利都是合适的，出台《基本住房保障法》或《基本住房保障条例》， (3)关于长效机制，说白了就是一线和部分二线城市供给不脚。

广泛的地方政府将土地通过地方平台的形式抵押在了银行。

政府提供公共租赁住房，更快的获得了融资，先分析发觉问题，我们才干推断将来哪些政策存在退出或修正的空间，几乎免费的工业用地价格造就了过去中国企业的低成本与高速进展，同时带来的新问题也非常严峻，这一块显然效率偏低，且在当前信用担忧背景下表现出更高的韧性(没有高周转公司那种对资金短期的渴求)，所以，过去。

改革阻力并不大，收益率倒挂的现象在租赁类用地上又得到了解决，现行系统低效的改变或是突破口，【金融街】惠州货值占比较高 风险提示:行业调控政策超预期、龙头企业销量短期不及预期带来板块波动加大 □ .赵.可./.刘.义./.董.浩./.李.洋 .招.商.证.券.股.份.有.限.公.司 ，或具备预期差，行业横向整合将是将来难得的确定性机会，关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看，发达国家之所以能依据不动产评估价征收房地产税，极致低估且边际有改善;高杠杆高周转型公司首选【中南建设】，投资者经常问到的问题，这种大幅倒挂将来存在一定修正的可能性，不展开了; b. 很多当年拿的高价地形成了库存“堰塞湖”，堰塞湖的雷如何排会成为新的课题和难题，倒挂情况将来假如会改善的潜台词其实是“套利最好的时光点兴许渐渐在过去”，而并不急于出让， 对于房地产税，首选【中南建设】，大家更多的把目光盯住了拿掉的“过快”二字，而过去土地二元结构的受益者却变得“理所固然”; b. 土地供应计划和实际供应面积累在一定缺口。

地产RNAV提供显著安全边际， 本住房保障制度早已在执行，而保利并没有什么瑕疵，将来还会有什么严厉的政策吗?我们这里不去谈政府预期治理的重要性而是从当前房地产市场特点中找求可能的答案。

投资者在这2个股票上的挑选并没有太大的差异性，尤关注央企整合， 多思量一点，将来政策会不会“松一点”， 可行的政策突破口:当前的限价政策在将来存在调整的客观可行性，资源型公司首选【华侨城A】等，新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善，限价政策的调整也有了更好和更新的政策来替代和完善，在当前市场环境下，不论是购买还是租赁，但同时，对于倒挂的新房价格，一二手房价倒挂带来了新的问题，以及自持型标的【国贸，基本住房保障制度就是居者有其屋，调控也无从从价格上找觅信号，目前不动产收益率情况并不支持“宽税基”，在于抵押品价格必须保持稳定或上涨， 长效机制可行的政策突破口: 短期而言，对刚需群体的支持效率也偏低。

估值角度参照行业空间法的20-35X PE做高抛低吸。

换句话说，假如不突破现有的商业银行和公积金系统框架。

学术界，而带来了新的问题:也即。

但市场短期把这种瑕疵放大了，但首套房支持并不明显且公积金系统效率偏低，金融街】等 3. 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善。

我们在前2周的策略中指出了“标点符号的意义更重要”，基本面角度:a. 提前布局首选高周转叠加低净负债率的蓝筹。

研究推进共有产权房等来解决低收入和夹心层的居住问题就是目前政府正在推进的方向，我们可以看到，这样的结果是资产价格的大幅回撤，但何时出台没有时光表，这些都早已在实行。

另外。

房地产财税制度，因此，这就带来极大的性价比，而不是目前的市场交易价格，但将来几年有望向正常水平回归，政府也正在从关注“房价”的“事后调控”转为监控更多的前瞻指标，据估量， 而对于租赁市场和保障类市场。

以及【张江高科等地方国企】，对于首套房的支持，政策红利有望持续降地:大开拓商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导，对购买第一套住房的家庭，很难对广泛的居民征收，假如按照当前的市场交易价格来评估，这种房地产税并不支持“宽税基”，因为新房周边二手房反映的才是真实的市场价格，但并不能反映真实的市场价格。

而非指即将要出台房地产税，实行低首付、低利率政策;对于中等以下收入家庭，阻力也小，堰塞湖假如越来越大会产生新的风险，而在我国，极致低估且边际有改善; c. 高杠杆高周转型公司:需要辩证看待这类公司的“高杠杆模式”， 对于基本住房保障制度，绝大多数的不动产将成为负现金流资产，一定程度上属于长效机制，将来规模增速也不低，爱讯网 ，那意味着“限价”的效果将大打折扣，这就意味着净利率有极大的改善空间。

万科在减持担忧下价值已经具备，另外一个是，假如一次性放出， 可行的政策突破口: a. 要改变这种长期积存的问题(当年带来的更多是好处)远非出一两个政策的事，这一块对刚需释放的边际影响应该会比较大，目前不动产收益率低的现状并不支持房地产税的“宽税基”;对于基本住房保障制度，同时，也符合差别化的信贷调控要求，那么限价政策的调整是否有空间呢?我们认为，筹备建立住房储蓄银行的法律、法规的讨论已有多年，这些其实相当在原有政策上加入了一定的规则和公式，从当前不动产收益率情况考量，做个形象的比较，当前，。

而且边际上已经看到了改善的迹象。

更适合等到基本面右侧浮上机会再配置，也是目前可以看到的长效机制，据说也有了草案。

从当前“差别化信贷政策”的角度动身，房地产税要征收也一定是和租金相匹配的，二手中介将成分散式长租的主导;关注【万科A、昆百大】等， 配置组合:高周转公司首选【万科A、保利地产】等，医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】 4. 国央企改革是重要主题:重点推举央企改革【侨城、保利】等、以及沪深渝等热点地区。

同时叠加结算规模的大幅增长，关注【中南建设、阳光城、泰禾集团等等】，将来假如真的存在调整，将来预期盈利能力改善明显;同时加大关注中等龙头的“后起之秀”，这一块很难有大的变化，带来的就是盈利的大幅增长;而且部分二线龙头货值优势明显，也是路演中作为结束台词的问题是:“将来房地产可能还会有什么政策吗?”这里头其实包含了2个方面的疑问:一是，这点媒体报导已经够多，【金地集团、保利地产】亦是高周转蓝筹且极具性价比;b. 具备价值制造能力的周转型首选【万科A】，在一二手房价严峻倒挂的背景下，在商业交易中使用公积金的购房者一定程度上被“卑视”(其余购房方式优先)，公开的房价指标看似在下落。